Anschlussfinanzierung: Wann du dich kümmern solltest

Drei Wege, wenn die Zinsbindung endet

Wenn deine Zinsbindung ausläuft, ist dein Kredit meist noch nicht abbezahlt. Für die Restschuld brauchst du dann neue Konditionen. Grundsätzlich hast du drei Möglichkeiten:

• Prolongation: Du bleibst bei deiner bisherigen Bank und vereinbarst einen neuen Zinssatz. Das ist bequem, aber deine Bank ist nicht verpflichtet, dir dafür ihre besten Konditionen anzubieten.
• Umschuldung: Du wechselst zu einer anderen Bank, die deine Restschuld ablöst. Die neue Bank prüft dabei deine Bonität und bewertet die Immobilie in der Regel neu.
• Forward-Darlehen: Du legst die Konditionen für die Anschlussfinanzierung schon heute fest, obwohl das neue Darlehen erst später startet. Laut BaFin ist das bis zu fünf Jahre im Voraus möglich. Für jeden Monat Vorlaufzeit fällt meist ein Aufschlag auf den Zins an, dessen Höhe je nach Anbieter unterschiedlich ist. Du sicherst dir damit Planbarkeit, bleibst aber auch dann gebunden, wenn die Zinsen bis zum Start sinken.

Ob deine Hausbank oder ein anderer Anbieter das passendere Angebot macht, lässt sich nicht pauschal sagen. Genau deshalb lohnt sich der Vergleich.

Ab wann du vergleichen solltest

Viele Banken melden sich erst etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit einem Verlängerungsangebot. Warte nicht darauf. Ich empfehle dir, spätestens ein Jahr vorher einen ersten Blick auf deine Zahlen zu werfen. Wer über ein Forward-Darlehen nachdenkt, fängt entsprechend früher an.

Prüfe zuerst deinen Darlehensvertrag und den letzten Kontoauszug zum Kredit: Wann genau endet die Zinsbindung? Wie hoch ist die voraussichtliche Restschuld zu diesem Tag? Hast du noch Sondertilgungsrechte, die du vorher nutzen kannst? Die Restschuld ist die wichtigste Zahl, denn sie entscheidet über die künftige Rate und darüber, ob sich ein Wechsel überhaupt rechnet.

Mein Tipp: Lies das Prolongationsangebot deiner Bank nicht als Formsache, sondern als eines von mehreren Angeboten. Unterschreibe erst, wenn du es mit Alternativen verglichen hast.

Dein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Auch mitten in einer langen Zinsbindung kann es einen Ausweg geben. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du ein Darlehen mit festem Sollzins zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dafür nicht an. Wichtig: Hast du nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Zinssatz oder Laufzeit getroffen, etwa eine Prolongation, beginnen die zehn Jahre ab diesem Zeitpunkt neu.

Endet deine Zinsbindung regulär und gibt es noch keine neue Zinsvereinbarung, kannst du nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einem Monat Frist kündigen, frühestens zum Ende der Zinsbindung. Willst du dagegen während einer laufenden Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, ist das bei Immobilienkrediten nur bei einem berechtigten Interesse möglich (§ 500 Abs. 2 BGB), und die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB). Wie das in deinem Vertrag konkret aussieht, solltest du im Einzelfall prüfen lassen.

Was eine Umschuldung kostet und welche Unterlagen du brauchst

Bei einem Bankwechsel muss die Grundschuld nicht gelöscht und neu eingetragen werden. Deine bisherige Bank kann sie an die neue Bank abtreten. Dafür können Kosten für Notar und Grundbuchamt entstehen, die du in deine Rechnung einbeziehen solltest. Ein eigenes Bearbeitungsentgelt für die Übertragung der Grundschuld darf die alte Bank nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht verlangen. Bei einer sehr kleinen Restschuld kann der Aufwand eines Wechsels im Verhältnis zu hoch sein.

Für die Prüfung braucht die neue Bank in der Regel:

• deinen bisherigen Darlehensvertrag und eine aktuelle Bestätigung der Restschuld,
• Nachweise zu deinem Einkommen,
• Unterlagen zur Immobilie wie Grundbuchauszug, Fotos und Angaben zu Wohnfläche und Modernisierungen.

Läuft deine Zinsbindung in den nächsten Jahren aus? Dann schaue ich mir gern mit dir deine Restschuld, deine Fristen und deine Möglichkeiten an, persönlich bei mir in Krumbach oder digital von überall in Deutschland. Buch dir einfach einen Termin oder ruf mich an unter 08282 6089890, mobil erreichst du mich unter 0172 5661264 und per E-Mail an info@baufinanzierung-krumbach.com.