Neues Heizungsrecht: Was Käufer von Bestandsimmobilien wissen sollten

Was sich mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz geändert hat

Am 28. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz im Bundesgesetzblatt verkündet, seine wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Die wichtigste Änderung: Die Vorgabe, dass eine neue Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen muss, ist weggefallen. Du kannst wieder frei wählen, ob Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Pellets, Gas oder Öl.

Ganz ohne Auflagen geht es aber nicht. Wer nach dem Inkrafttreten eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff sicherstellen. Diese sogenannte Bio-Treppe sieht vor:

• ab 2029: 10 Prozent
• ab 2030: 15 Prozent
• ab 2035: 30 Prozent
• ab 2040: 60 Prozent

Ab 2045 sollen Brennstoffe für Heizungen vollständig klimaneutral sein. Die Einzelheiten dazu will die Bundesregierung in einem eigenen Gesetz regeln.

Was das für die Heizung im gebrauchten Haus bedeutet

Eine vorhandene Heizung darf weiterlaufen. Das bisherige Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel nach 30 Jahren hat der Gesetzgeber gestrichen. Auch die Bio-Treppe gilt für die Bestandsheizung nicht, denn sie betrifft nur neu eingebaute Gas- und Ölheizungen.

Einige Pflichten nach dem Eigentümerwechsel bleiben jedoch. Kaufst du ein Ein- oder Zweifamilienhaus, musst du fehlende Dämmung innerhalb einer gesetzlichen Frist nachholen:

• an der obersten Geschossdecke, wenn das Dach darüber ungedämmt ist
• an Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen

Außerdem ist beim Verkauf ein Energieausweis vorgeschrieben.

Kosten realistisch einplanen und Förderung nutzen

Auch ohne Austauschpflicht lohnt der Blick auf das Alter der Heizung. Ein Kessel, der kurz nach dem Einzug ausfällt, belastet dein Budget genau dann, wenn ohnehin viele Ausgaben anstehen. Entscheidest du dich für Gas oder Öl, bedenke: Wie sich die Preise für Biomethan oder Bioöl entwickeln, ist heute offen.

Für den Umstieg auf Wärmepumpe, Pelletheizung, Solarthermie oder einen Wärmenetzanschluss gibt es den KfW-Zuschuss 458. Neue Gas- und Ölheizungen gehören nicht zu den geförderten Anlagen. Die Eckpunkte seit dem 21. Juli 2026:

• Grundförderung: 30 Prozent
• Klimageschwindigkeitsbonus: 16 Prozent, wenn du selbst einziehst und eine funktionstüchtige alte Öl-, Gas-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung ersetzt; er sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich und entfällt für Anträge ab dem 1. August 2028
• Einkommensbonus: bis zu 40 Prozent bei selbst genutztem Wohneigentum, abhängig vom zu versteuernden Haushaltseinkommen
• Obergrenze: insgesamt bis zu 80 Prozent der förderfähigen Kosten, die beim Einfamilienhaus auf 28.000 Euro gedeckelt sind

Einen Rechtsanspruch auf die Förderung gibt es nicht, sie hängt von verfügbaren Haushaltsmitteln ab.

So planst du den Heizungstausch in deine Finanzierung ein

Den Zuschuss beantragst du, bevor die Arbeiten beginnen. Als Käufer geht das, sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Vorher brauchst du eine Bestätigung zum Antrag von einem Energieeffizienz-Experten oder Fachbetrieb und einen Vertrag mit dem Heizungsbauer, der die Förderzusage als Bedingung enthält.

Ausgezahlt wird der Zuschuss erst, wenn die neue Heizung läuft und du die Nachweise eingereicht hast. Bis dahin musst du die Kosten vorfinanzieren. Deshalb gehören die Modernisierungskosten von Anfang an in deine Finanzierung und nicht erst als Nachtrag. Mit einer Zuschusszusage kannst du zusätzlich den KfW-Ergänzungskredit mit bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit nutzen. Wohnst du selbst im Haus und liegt dein Haushaltseinkommen bei höchstens 90.000 Euro im Jahr, kommt beim Ergänzungskredit Plus ein zusätzlicher Zinsvorteil in der ersten Zinsbindung hinzu.

Mein Tipp: Lass dir vor dem Notartermin Baujahr und Art der Heizung, den Energieausweis und möglichst ein Angebot eines Heizungsbauers geben. Dann weißt du, welche Kosten auf dich zukommen, und ich kann Heizungstausch, Zuschuss und Zwischenfinanzierung gleich in deine Kauffinanzierung einbauen. Bei der Wahl der passenden Heizung hilft dir zusätzlich eine unabhängige Energieberatung, etwa bei der Verbraucherzentrale.

Du hast ein gebrauchtes Haus im Blick und willst wissen, wie du den Heizungstausch sauber in deine Finanzierung einplanst? Ich berate dich persönlich in meinem Büro in Krumbach oder deutschlandweit digital. Buch dir einfach einen Termin oder ruf mich an unter 08282 6089890, mobil erreichst du mich unter 0172 5661264 und per E-Mail an info@baufinanzierung-krumbach.com.